Реальная доходность апартаментов в Санкт-Петербурге

Рынок сервисных апартаментов в Петербурге за последние годы заметно изменился: сократилось предложение, выросла загрузка действующих объектов и усилилась конкуренция за инвестора. На этом фоне доходность апартаментов в Санкт-Петербурге стала ключевым вопросом — особенно в сравнении с классической жилой недвижимостью, где потенциал роста ограничен.
Сегодня мы поговорили с генеральным директором девелоперской компании PLG Ольгой Смирновой о том, сколько на самом деле приносят апартаменты, от чего зависит доход и как его корректно считать.

Сколько приносят апарты в реальности. Мнение экспертов

По рынку Петербурга средняя операционная доходность сервисных апартаментов сегодня находится в диапазоне 6–12% годовых. Для сравнения: долгосрочная аренда жилой недвижимости, как правило, дает не более 4–6%.

Однако ключевое отличие апартаментов — не только в уровне доходности, но и в ее структуре.

Доходность в апарт-отелях формируется не только за счет аренды как таковой, а за счет управления загрузкой и тарифами. Именно оператор позволяет сглаживать сезонность и поддерживать стабильный денежный поток для инвестора, — отмечает Ольга Смирнова.

На практике это выглядит так: в действующих проектах показатели могут существенно меняться в зависимости от сезона. Например, в апарт-отеле IN2IT в высокий период доход от студии увеличивается почти в два раза — с 33–35 тыс. рублей до 60–65 тыс. рублей в месяц. По двухкомнатным евроформатам рост составляет до 100 тыс. рублей.

При этом за счет так называемого «котлового» метода доход распределяется между собственниками внутри категории, что снижает зависимость от загрузки конкретного номера.

Собственник может получать доход не от своего юнита, а от всей категории. Это принципиально меняет риск-профиль инвестиций: даже при неравномерной загрузке выплаты остаются стабильными, — поясняет Смирнова.

Как считать доходность: простая формула

Для оценки инвестиции чаще всего используется показатель Cap Rate — ставка капитализации.

Формула расчета выглядит следующим образом:
доходность (%) = (чистый годовой доход / стоимость объекта) × 100

Чистый доход — это поступления от сдачи в аренду за вычетом всех расходов: управления, коммунальных платежей, налогов и амортизации.

Простой пример:
если апартамент стоимостью 6 млн рублей приносит 600 тыс. рублей чистого дохода в год, его доходность составляет 10% годовых.

Этот показатель позволяет сравнивать разные объекты между собой и оценивать реальную, а не номинальную доходность.

График роста средней цены квадратного метра проекта «ПРО.Молодость».

Перспективы и юридические тонкости

В 2026 году эксперты ожидают умеренный рост цен на недвижимость на уровне 4-7%. В то время как на рынке жилья колебания предложения носят волнообразный характер, рынок апартаментов демонстрирует стабильное его сокращение. По количеству лотов объем предложения в 2025 году снизился на 24%. Апартаменты выигрывают у квартир и по сроку экспозиции - 10-20 дней против 20-30 в сегменте жилья.

С точки зрения доходности апартаменты сегодня выглядят более гибким инструментом, чем квартира. Однако важно учитывать юридические особенности формата.

Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, что означает иную налоговую нагрузку. В то же время более высокая доходность и часто более низкая цена входа компенсируют эту разницу.

Если рассматривать инвестицию в целом — с учетом цены покупки, доходности и участия управляющей компании — апартаменты во многих случаях оказываются более эффективным инструментом, чем классическая аренда жилья, — говорит Ольга Смирнова.

Дополнительным фактором становится изменение поведения арендаторов: спрос смещается в сторону сервисных форматов с инфраструктурой и гибкими условиями проживания.

На что внимательно смотреть перед покупкой

Ключевые параметры, которые напрямую влияют на доходность:

• локация и район, транспортная доступность
• класс и концепция проекта
• опыт управляющей компании
• формат распределения дохода (индивидуальный или «котловой»)
• сценарии использования (краткосрочная и среднесрочная аренда, сдача)

Ошибки на этом этапе чаще всего приводят к расхождению между заявленной и фактической доходностью.

Почему формат апартаментов под сдачу в СПб интересен

Петербург остается одним из самых устойчивых рынков с точки зрения загрузки: сочетание туристического и делового потока обеспечивает спрос в течение всего года.

При этом новые апарт-комплексы все чаще предлагают не просто размещение, а полноценную среду с сервисами уровня отеля. В 2025 году спрос на сервисные апарт-отели вырос на 20%. Прежде всего, за счет туристов - в 2025 Петербург посетило более 12 млн туристов, что на 7% выше рекордного постпандемийного показателя 11,6 млн в 2024 году. И всё больше туристов выбирают для проживания - за счет соотношения “цена-сервис” - апартаменты. 

Растет число командировочных и цифровых кочевников, формирующих спрос на среднесрочную аренду. Это снижает сезонность и делает доход более предсказуемым. Для этой категории резидентов в отличие от туристов не важна близость к историческим памятникам. Принципиальное значение имеют доступность транспорта и инфраструктура отеля. 

Мы видим, что для арендатора важна не площадь как таковая, а качество среды и набор услуг. Поэтому в проектах появляется формат подписки, когда резидент платит только за те сервисы, которыми пользуется, — отмечает Смирнова.

Это повышает конкурентоспособность объекта и напрямую влияет на доход инвестора.

Какие риски и расходы несет инвестор

Реальная доходность всегда считается после вычета расходов. К основным относятся:

• вознаграждение управляющей компании
• коммунальные и эксплуатационные платежи
• налоги
• расходы на обновление и амортизацию номера

Игнорирование этих статей — одна из самых частых ошибок при оценке инвестиции.

По влиянию на доходность недвижимости выделяют:

• продолжительность простоя
• высокие операционные расходы
• снижение арендных ставок в результате экономического кризиса

Отельный оператор нивелирует кризисное влияние за счет мониторинга цен конкурентов и корректировки ставок, запуска маркетинговых программ, долгосрочных договоров с поставщиками и сервисными компаниями.

От каких факторов зависит доходность апартаментов

На итоговый финансовый результат влияют сразу несколько переменных:

• уровень загрузки объекта
• сезонность
• тарифная политика
• качество управления
• формат распределения дохода

Отдельную роль играют инвестиционные программы, которые предлагает девелопер.

Так, в проекте «ПРО.Молодость» используются разные сценарии: от фиксированных выплат на старте до долгосрочных программ, где доход может составлять прогнозируемые значения с ежегодной индексацией. Ввод второй очереди  «ПРО.Молодость» запланирован на II квартал 2026 года. Сегодня девелопер обещает доходность по всем типам юнитов выше 8%.

Мы даем инвестору не только текущую доходность, но и прогнозируемую модель на несколько лет вперед. Это снижает неопределенность и позволяет планировать инвестицию как финансовый инструмент, — говорит Ольга Смирнова.

Куда движется рынок

Рынок апартаментов в Петербурге постепенно становится более зрелым и структурированным. Если еще несколько лет назад на нем было немало проектов с размытым позиционированием и не до конца просчитанной экономикой, то сейчас ситуация меняется. Все большую роль играют профессиональные управляющие компании, понятные финансовые модели, единые стандарты сервиса и прозрачные условия для собственников. В такой среде выигрывают не случайные игроки, а проекты с сильной концепцией, качественным управлением и продуманной операционной моделью. Именно они формируют новую норму рынка и задают требования к будущим объектам.

Какие форматы выходят на первый план

• Жилье как услуга.
  Покупателю и арендатору уже недостаточно просто квадратных метров. Востребованным становится формат, в котором проживание сопровождается набором сервисов, а сам пакет услуг можно гибко настраивать под свой образ жизни. Это может быть разный срок аренды, подключение или отключение дополнительных опций, уборки, обслуживания, доступа к инфраструктуре и другим сервисам. Такой подход делает недвижимость более адаптивной к запросам современного человека.
• Гибридный формат.
  Все активнее развиваются проекты, в которых под одной крышей сочетаются возможности для жизни, работы, отдыха и общения. Апартаменты перестают быть исключительно местом временного проживания: они становятся частью более широкой экосистемы, где есть общественные пространства, сервисные зоны, инфраструктура для досуга и деловой активности. Это особенно актуально для крупных городов, где ценится экономия времени и удобство повседневных сценариев.
• Сценарий “работа + отдых”.
  Еще один заметный тренд — смешение деловых и туристических поездок. После окончания командировки человек все чаще остается в городе еще на несколько дней, чтобы сменить ритм и провести время для себя. Такой формат проживания востребован у тех, кто ценит мобильность и хочет совмещать рабочие задачи с комфортным отдыхом без необходимости менять локацию.

В итоге апартаменты в Петербурге все увереннее переходят из категории “альтернативного” актива в сегмент самостоятельных инвестиционных продуктов. При выборе профессионально управляемого проекта с сильной концепцией и понятной моделью доходности такой актив позволяет не только сохранить капитал, но и получать регулярный доход. При этом собственник освобожден от большинства операционных задач, что делает инвестиции в этот формат особенно удобными для тех, кто рассчитывает на пассивную модель владения.