Старый фонд Питера
Старым фондом Санкт-Петербурга принято считать дореволюционные здания, которые возводились в начале XVIII века и до 1917 года.
В основном эти дома находятся в историческом центре в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах, однако таких построек в городе осталось относительно мало, главной долей старого фонда являются бывшие доходные дома с жильем, которое сдавалось в аренду, казармы, постройки складского типа, флигели, но встречаются и постройки дворцового типа. В большинстве случаев – это 3-, 4-этажные дома, если же этажность больше, это означает, что производилась надстройка в более поздний период. Такие старые помещения отличаются хорошим качеством строительства, и неудивительно, ведь менее качественные постройки давно разрушились. Эти дома претерпели многочисленные испытания – наводнения, пожары, обстрелы в период военных действий, но, выстояв, сегодня представляют собой культурно-историческую ценность.
Продажа квартир в Санкт-Петербурге
Годы возведения
Жилые «петровские» дома с квартирами, которые в технических документах датированы XVIII столетием, встречаются нечасто. Такие здания отличаются мощными стенами из кирпича, небольшими по площади комнатами с довольно низкими потолками. Но по данным проектно-инвентаризационных бюро, служащие которых указывают в техпаспорте недвижимости год постройки объекта, эта информация не всегда объективна. Повсеместно отмечаются ситуации, когда первые этажи имеют деревянные перекрытия, а верхние – металлические балки. Это объясняется многочисленными надстройками и реконструкциями и, как следствие, в техпаспорт здания может быть внесен и год постройки, и собственно год самой перестройки. Эти случаи не единичны, веками Санкт-Петербург активно строился, реконструировался и уплотнялся, а в период капиталистической формации дополнительные надстройки в виде двух-трех этажных конструкций стали обычным явлением.
Районы застройки
Согласно статистическим данным, доля старого фонда составляет примерно 16 % суммарной площади жилья, но ежегодно жилая недвижимость города расширяется за счет новостроек. Соответственно, доля старого фонда уменьшается. Районы Санкт-Петербурга, возникшие первыми, такие как Центральный и Адмиралтейский, насчитывают практически 95% дореволюционных построек, в Петроградском районе старый фонд составляет 83 % и, наконец, Василеостровский - около 68 %. Также старым фондом представлен Курортный район, где превалируют деревянные односемейные и многоквартирные дома. В этом фонде встречается как элитное жилье, так и рядовые постройки, все зависит от месторасположения. Кроме того, фонд отличается и по качественным характеристикам. Здесь действительно существуют давние постройки в аварийном состоянии, но и не исключение прекрасно сохранившиеся старинные здания. Это и дома дворян, которые впоследствии уплотнили и сделали коммунальные квартиры, и доходные дома, и переустроенные военные казармы, словом, все жилые объекты, которые закрыли дореволюционными стенами.
Также в старом фонде Петербурга имеют место кооперативные дома, возведенные в начале XX века, проще говоря, жилые комплексы с предусмотренными гаражами, большими ванными и в некоторых случаях залами для собрания жильцов-пайщиков. Но преимущественно дореволюционный город был застроен доходными домами, где попадались как небольшие квартирки с общими кухнями (ныне коридорная система), так и роскошные палаты, скрытые в глубине большого строения, порой достигавшие площади до 250 кв. м. Так, известный Толстовский дом, нареченный в честь домовладельца, является ярким представителем именно таких объектов.
Перекрытия в старом фонде
Дома, сооруженные до 1870-х годов, в основном имеют обычные деревянные перекрытия, но в сооружениях этого класса попадаются и особняки с межэтажными перекрытиями, выполненными из благородных древесных пород. Что касается металлических балок, как правило, они встречаются в зданиях, период постройки которых пришелся на период развития металлургии в стране, а именно с 1870-х годов, но все же массовое их применение началось лишь в XX веке. Принято считать, что жилища с деревянным перекрытием пожароопасней, нежели с металлическими балками. Однако это всего-навсего миф, этому есть вполне обоснованное подтверждение. Как правило, дома с металлическими балками имеют деревянное заполнение, кроме того, деревянное перекрытие более устойчиво к огню, чем металлическое, и с этим соглашаются даже пожарные. Поэтому от старого жилого фонда, как и от домов других категорий, не требуют материалов, которые не горят, а вот грамотный противопожарный комплекс обязателен.
Большим заблуждением можно назвать такое: чтобы узнать материал перекрытий в здании старого фонда, достаточно ознакомиться с техпаспортом здания. Здесь может быть такое же недоразумение, как и с годами постройки. Дело все в тех же надстройках, и металлические перекрытия будут иметь место исключительно на последних этажах, а на первых будут, опять же, деревянные балки. По мнению специалистов, проблема не в материалах перекрытий, а в первую очередь в техническом состоянии постройки в целом, которое могут оценить только опытные эксперты.
Коммунальное заселение
Отличительной чертой старого фонда является то, что основанная масса его квартир остается до сих пор коммунальными. Уже на протяжении двадцати лет пытаются ликвидировать коммунальные квартиры, но добились успеха лишь в расселении среднего по площади жилья (до 150 кв. м), и то, в основном квартир парадных кварталов, окна которых выходят на набережные и улицы. Кроме того, сам процесс расселения затрудняется чрезмерными требованиями жильцов коммунальных квартир или же элементарной экономической нерациональностью, ведь не каждый день и не на любую коммуналку найдется покупатель. Но все же старый фонд и комнаты в коммунальных квартирах востребованы и популярны на рынке недвижимости. Существует множество потенциальных покупателей, которые предпочтут хорошую комнату в историческом центре однокомнатной изолированной квартире, находящейся где-то на окраине города.