Как продать квартиру в ипотеке
Продажа дома или квартиры в ипотеке возможна. Но единого алгоритма нет. Зависит всё от множества обстоятельств. Самый простой вариант — это погасить задолженность по ипотеке досрочно. И неважно, чьи средства будут использованы — продавца квартиры или потенциального покупателя. Главное — этот факт должен быть отражён в договоре купли-продажи. Обязательно следует указать, что на момент заключения сделки квартира находится под обременением.
- Получить выписку из ЕГРН
- Запросить в банке сумму погашения
- Проверить наличие "детских долей"
Досрочное погашение перед сделкой
Погашение в рамках сделки
Безопасный расчет через банк
Если банк разрешает
Двойная ипотечная сделка
- Согласование сделки с банком
- Погашение ипотеки продавца
- Снятие залога в Росреестре
- Подписание договора купли-продажи
- Регистрация перехода права
- Оформление нового залога (при необходимости)
Материнский капитал: Требуется согласие опеки
Военная ипотека: Только после полного погашения
Просрочки по ипотеке: Риск продажи через торги
- Подписание акта приёма-передачи
- Расчёт с продавцом (остаток средств)
- Снятие обременения с продавца
Что это означает на практике: владелец ипотечной квартиры может взять кредит на выплату ипотеки, если велика вероятность сразу же его погасить из полученных при продаже средств. А может переложить эту проблему на покупателя квартиры.
Дальше всё зависит от суммы:
- в одном случае выплаты покупателя достаточно, чтобы закрыть вопрос;
- в другом — ипотека может быть переоформлена на нового владельца жилья;
- третий вариант — если покупатель хочет совершить сделку, оформив на себя новую ипотеку.
Сравнение вариантов продажи ипотечной недвижимости
| Вариант | Кто погашает? | Сложность (Продавец) | Сложность (Покупатель) | Ключевые риски | Доп. расходы | Время | Требования банка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Досрочное погашение (Продавец) | Продавец (до сделки) |
|
Штрафы за досрочное погашение (если есть) | 1-2 недели | Стандартные | ||
| Досрочное погашение (Покупатель) | Покупатель (аккредитив) |
|
Комиссии банка за аккредитив | 3-4 недели | Требуется аккредитив | ||
| Переоформление (Новый владелец) | Покупатель (новая ипотека) |
|
Оценка, страховка, комиссии | 4-8 недель | Сотрудничество банков | ||
| Переуступка в банке | Покупатель (старые условия) |
|
~12 000 руб. за переуступку | 2-3 недели | Наличие опции "переуступка" | ||
| Продажа банком (из-за долга) | Банк (из вырученных) |
|
3-7% от цены продажи | 2-6 мес | Судебное решение |
Возможные проблемы и их решения
Осторожно — «детский вопрос»: проблема возникает, если квартира приобретена полностью/частично на деньги материнского капитала либо доля в квартире принадлежит несовершеннолетним членам семьи. Это не является запретом или преградой для продажи, но потребуется официальное согласование с надзорными органами.
Алгоритм действий при «двойной» ипотеке, когда продавец закрывает свою задолженность, а покупатель оформляет собственный заём:
- Первый и основной шаг — получить консультацию не просто юристов по недвижимости, а специалистов конкретного банка, через который вы намерены проводить сделку. Правила разных кредитующих организаций отличаются, законом это разрешено, а проблемы могут возникнуть серьёзные, если пропустить этап согласования.
- Далее деньгами покупателя квартиры закрываются ипотечные обязательства продавца. Первый банк должен получить полный расчёт, прежде чем перейти к следующим ступеням сделки. Неважно — заплатил ли покупатель собственные средства, взял кредит или оформил параллельную ипотеку.
- Снятие залога в Реестре — и этот вопрос лучше доверить профессионалу, а не контролировать самостоятельно.
- Непосредственное оформление сделки по купле-продаже квартиры, с которой уже сняты первоначальные ограничения.
- Регистрация залога на нового владельца — как правило, уже в другом банке.
При этом покупатель и продавец должны заранее знать, что данные банки сотрудничают между собой по ипотечным вопросам. И самое главное — каждый шаг должен быть документально зафиксирован, указан в договоре.
Регистрация изменения статуса в Росреестре занимает немало времени. Следовательно, обе стороны должны обезопасить себя на случай форс-мажора. Речь идёт не о мошенничестве, возможны и различные бытовые ситуации, включая и тот случай, что продавец квартиры в период оформления и передачи прав собственности просто получил инфаркт-инсульт-попал под машину.
Оформление второй ипотеки в том же банке
Это простой вариант. Продавец недвижимости закрывает в своём банке ипотеку, а покупатель здесь же оформляет собственный квартирный заём. В этом случае ставим банк в известность, а дальше перекладываем выполнение задачи на профессионалов:
- Юристы банка подготавливают и проводят согласование сделки с учётом внутренних правил кредитной организации.
- Происходит электронная перерегистрация статуса — с продавца снимаются все обременения и переходят на покупателя.
- Составляется подробный акт приёма-передачи, подписанный всеми сторонами сделки.
Дополнительный совет: перед началом подобной сделки нужно уточнить, есть ли в данном конкретном банке такая услуга-опция, как «переуступка». Сразу отметим — для банка это не очень выгодно. Смысл такой сделки состоит в том, что условия ипотеки продавца квартиры полностью переходят к новому владельцу. Безусловно, такое переоформление потребует разовой оплаты как минимум 12 000 рублей. Но в этой ситуации первоначальная ставка по ипотеке не изменится вплоть до её полного погашения покупателем недвижимости.
Если банк требует только досрочное погашение
Это его право, и тут ничего невозможно сделать. Продать квартиру всё равно реально, просто составляем другой алгоритм:
- Квартира выставляется на продажу — неважно, самостоятельно, через агентство недвижимости или частного риэлтора.
- Банку направляется уведомление о погашении всей суммы досрочно со стороны покупателя (а не продавца!) квартиры.
- Необходимую сумму покупатель вносит на расчётный счёт в банке, где оформлена ипотека владельца недвижимости.
- Составляется договор, в котором отражается абсолютно вся информация, включая номер кредитного обязательства, дату его подписания и данные по всем выплатам и остатку.
- Непосредственно осуществление сделки. На практике используется вариант с аккредитивом — после официального переоформления собственности на нового владельца внесённая им сумма направляется банку на погашение ипотечной ссуды и остаток выплачивается продавцу, бывшему участнику ипотеки.
Итоговый документ сделки — акт приёма-передачи ипотечного объекта от прежнего владельца к новому.
Заложенность по ипотеке
Самый невыгодный случай — это нарушение графика выплат по ипотечному обязательству. Да, и в этом случае возможно продать квартиру. Даже при наличии долга перед банком. Наиболее вероятный вариант — банк самостоятельно занимается продажей квартиры. Должнику это крайне невыгодно, поскольку на него ложатся дополнительные расходы — исполнительный сбор, оплата услуг оценщика или организатора торгов. Как правило, эти траты составят 3-7% от итоговой суммы продажи квартиры.
Если банк идёт навстречу должнику и разрешает ему самостоятельно заняться продажей, это намного выгоднее. Но потребуется много времени и усилий. К тому же продолжительность продажи строго регламентирована — не более 4 месяцев. Продлевать этот срок или инициировать самостоятельную продажу повторно закон запрещает! Банк укажет и предельную минимальную сумму продажи.
При этом банк обладает правом отказать заёмщику в самостоятельной продаже.
Гораздо сложнее вопрос решается с недвижимостью, приобретённой по военной ипотеке. Здесь существуют проблемы и в поиске покупателя залоговой квартиры — условия могут оказаться для него невыгодными, поскольку, в отличие от обычной сделки, он не будет указан в договоре — а просто передаст всю сумму владельцу квартиры, минуя депозиты банка.
При этом должны отсутствовать любые обременения. Иными словами — продать квартиру по военной ипотеке без проблем можно лишь в том случае, если выплатить банку всю сумму и аннулировать задолженность.
Как выбрать оптимальный вариант?
После изучения всех вариантов продажи ипотечной недвижимости, предлагаем вам пройти короткий опрос, который поможет определить оптимальный подход именно для вашей ситуации.
Какой вариант продажи вам подходит?
Выберите наиболее подходящий для вас сценарий продажи ипотечной недвижимости
