Договор на задаток при покупке недвижимости

Как безопасно вносить предоплату

Перед куплей-продажей недвижимости между сторонами заключается предварительная договоренность. Одной из мер, обеспечивающих выполнение обязательств по дальнейшей сделке, выступает задаток. Он предоставляется покупателем продавцу как частичная оплата по дальнейшей сделке. Задаток становится гарантией выполнения обеими сторонами условий заключенного соглашения.

Договор на задаток оформляется строго между покупателем и продавцом. Согласно этому документу покупатель оплачивает часть приобретаемого объекта. Если запланированная сделка расстроится по инициативе продавца, он обязан полностью вернуть задаток, причем зачастую – в 2-кратном размере (если в соглашении не указаны другие условия). Тем самым заключенная договоренность защищает покупателя от невозврата внесенных им средств. Действия по внесению и получению предоплаты регулируются гражданским законодательством.

Цель внесения предоплаты

Внесение задатка становится гарантией того, что владельцы продадут недвижимость покупателям до указанного срока за конкретную сумму, а покупатели приобретут это жилье. Фактически стороны подтверждают свое согласие оформить основной договор купли-продажи до определенной даты. В дальнейшем задаток учитывается как частично внесенная стоимость приобретаемого объекта (п. 1. статьи 380 ГК РФ).

Предоплата мотивирует стороны к четкому выполнению обязательств и гарантирует соблюдение их интересов в случае пренебрежения другой стороной ее обязательств. Юристы выделяют несколько функций задатка:

1. Стимулирующая – мотивация участников к полному исполнению обязательств.
2. Обеспечительная – внесенный задаток обеспечивает исполнение обязательств.
3. Гарантийная – гарантируется защита интересов при невыполнении обязательств 2 стороной.
4. Платежная – внесенная предоплата выступает частью общего платежа.
5. Доказательственная или удостоверяющая – подтверждение факта заключения сделки.

Величина предоплаты

Размер задатка при покупке недвижимости законом не регулируется и определяется самими участниками. В среднем предварительно вносимая сумма составляет 10% от полной стоимости объекта. Соответственно, в Москве и других мегаполисах величина предоплаты достаточно велика. Чтобы избежать финансовых потерь, передачу задатка обязательно нужно оформлять письменно.

Когда вносится

Чаще всего задаток перед приобретением недвижимого имущества вносится, если:

1. Есть обременение на продаваемое жилье – когда недвижимое имущество является залогом банковского кредита.
2. У покупателя на данный момент нет полной суммы денег. Внесенный им задаток становится для продавца гарантией того, что деньги будут внесены с соблюдением указанных сроков.
3. Временно отсутствует какой-либо участник соглашения. Внесенный задаток становится гарантом заключения сделки после возвращения отсутствующего лица.
4. Необходимо дооформить документы на недвижимость. Предоплата вносится на согласованный период времени, достаточный для подготовки полного пакета документов.

Отличия задатка от аванса

Несмотря на сходство этих понятий, в юриспруденции между ними есть существенная разница. В любом случае оплата частично вносится до момента выполнения договорных обязательств, но кардинально отличаются последствия их невыполнения.

Предварительно внесенная оплата (определенный процент или полностью) за товары, услуги или работы считается авансом. Его характерное отличие – в отсутствии у участников соглашения строгих обязательств по соблюдению договоренностей. Они вправе отказаться от сделки, и тогда авансовый платеж возвращается.

Задаток же обязывает стороны выполнять условия договора. Их неисполнение влечет материальные взыскания. Если за несоблюдение условий соглашения ответственен покупатель, задаток ему не возвращается. Если в расстройстве сделки виноват владелец, его обязывают вернуть предоплату в 2-кратном размере.

Правила оформления

Предоставление задатка обязательно сопровождается заключением письменного договора, где прописываются обязанности обеих сторон. Покупатель выплачивает продавцу указанную в соглашении сумму. Нотариально заверять соглашение не требуется. Но важно указать, что заключаемый документ – это соглашение о задатке, а не об авансе или залоге! Иначе договор будет некорректно оформленным и недействительным.

В соглашении указывают:

1. Наименование продаваемого объекта и детальные сведения о нем. В частности, для частного дома или квартиры требуется указать адрес, площадь, состояние, число комнат.
2. ФИО и другие паспортные данные участников.
3. Величину задатка.
4. Сроки оформления основного договора.
5. Дату подписания документа.

Оформленный договор подписывают обе стороны.

Этапы проведения задатка

Предварительная договоренность о купле-продаже квартиры, доли или другого объекта недвижимости оформляется в 3 этапа:

1. Переговоры, обсуждение задатка и условий сделки. Участвуют все покупатели и продавцы, их риелторы или юристы, от лица несовершеннолетних участников – их родители, опекуны или попечители.

   В рамках переговоров обсуждается величина задатка, форма его передачи (наличные или безналичный перевод), ответственность сторон, всевозможные причины и форс-мажоры, влекущие и не влекущие за собой наступление ответственности.

   Дополнительно обсуждаются и другие важные для участников нюансы, например, требование выписаться из квартиры до момента заключения основного договора.

2. Оформление документов. Чтобы внесенная предоплата считалась задатком, необходимо оформить 2 взаимодополняющих документа – соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи. Иначе в суде предоставленный задаток могут расценить как аванс.

   Документы составляются от руки, без заверения нотариусом, но это не умаляет их значимость. Согласно предварительному соглашению стороны обязуются в конкретные сроки заключить основной договор.

3. Предоставление расписки о получении задатка и его передача. Расписка пишется продавцом от руки, шариковой ручкой, в присутствии покупателя. В ней указываются полные паспортные данные участников соглашения, дата, величина задатка в рублях, характеристики недвижимости. Обязательно ставится подпись.

Условия возврата задатка

Задаток обязывает стороны к полному и своевременному выполнению договорных условий. Но итоги соглашения бывают разными:

• Если запланированная сделка расстроилась по инициативе покупателя, то внесенные им средства не возвращаются.
• Если покупка расстроилась по инициативе продавца, он обязан вернуть предоплату в 2-кратном размере.
• Если по обоюдному согласию принято решение отказаться от нее, внесенная сумма возвращается в том же размере, и договор расторгается.

Почему договор на задаток нужно заключать с продавцом, а не с агентством

Часто агентства недвижимости под видом соглашения о задатке заключают договор на оказание собственных услуг: снятие объекта с рекламы, подготовку документов и пр. Если затем по какой-либо причине продавец откажется от сделки, агентство вправе не возвращать деньги, т.к. фактически услуги с его стороны оказаны.

Поэтому очень важно при оформлении задатка заключать договор не между агентством и покупателем, а непосредственно между участниками сделки. По этому соглашению покупатель оплачивает уже часть объекта недвижимости, фактически – вносит аванс. И если сделка расстроится, продавец обязан будет полностью отдать полученную предоплату. В результате заключенная договоренность защищает покупателя от невозврата внесенного им задатка.